Меню категорий
SharesPro
25.03.2020 16:16
1
Ипотечные облигации снова в центре экономического нестабильности на Уолл-Стрит

Рынок ипотеки США размером в $16 трлн, который стал эпицентр последнего мирового финансового кризиса, внезапно испытал сильнейшее потрясение за более чем десятилетие, чем вызвал тревогу во всей финансовой индустрии. Такая ситуация побудила Федеральный резерв вмешаться.

В отличие от прошлого раза, причиной сложной ситуации стала не рискованная ипотека. На этот раз пандемия коронавируса угрожает обесценить хорошие займы и одновременно подорвать финансирование рынка. Есть опасения, что усилий правительства по привлечению заемщиков и недостающего финансирования будет недостаточно, и что ипотечные и имущественные инвесторы снова понесут огромные убытки.  

Меры по замедлению распространения смертельной болезни тормозят коммерческую деятельность, угрожая лишить компании возможности осуществлять платежи по своим договорам аренды и коммерческим ипотечным кредитам. Компании снова увольняют сотрудников, которые не смогут оплачивать арендную плату и ипотечные кредиты. Ветераны ипотечной отрасли предупреждают о каскаде банкротств.

В то же время в выходные держатели ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, направили запросы на погашение долгов от клиентов, гарантированных депозитов от нервных контрагентов и снижают их оценки, вынуждая фонды запрашивать предложение на экстренную продажу активов стоимостью в миллиарды. Если такие продажи активизируются, цены на облигации могут упасть и оказать давление на других инвесторов, которые будут вынуждены продать свои активы.

Напряженность на рынке недвижимости нарастает с разных сторон: на прошлой неделе выросли процентные ставки по ипотечным кредитам; ведущие листинговые компании, такие как Zillow Group Inc., приостанавливают программы покупок и побуждают игроков отрасли от брокеров по недвижимости до владельцев торговых центров обращаться напрямую президенту Дональду Трампу за помощью.

В понедельник в одном из самых грозных предупреждений инвестор в недвижимость Том Баррак (Tom Barrack) заявил, что рынок коммерческой ипотеки США находится на грани краха, и предсказал, что последствия начнут сыпаться по принципу «эффекта домино», если банки и правительство не предпримут незамедлительных действий, чтобы спасти заемщиков от дефолта. «Вы должны поддерживать работодателей», чтобы они могли продолжать платить аренду и заработную плату работникам.

«Когда торговля останавливается, ритейлеры не могут платить арендную плату, не могут выплачивать проценты по долгу, а затем банки и посредники не могут платить своим инвесторам. Вся система рушится», — сказал он.

Тем не менее, переговоры между законодателями и администрацией Трампа о поддержке домохозяйств и экономики с помощью пакета помощи размером примерно в $2 трлн продолжают буксовать. Среди требований, демократы настаивают на ограничениях для спасения корпораций и усилении защиты работников.

В понедельник в своем неожиданном сообщении ФРС заявила, что покупает неограниченное количество казначейских облигаций и ипотечных ценных бумаг для поддержания низкой стоимости займов. Она также разработала программы для обеспечения большего кредитного потока для предприятий всех размеров, а также государственных и местных органов власти.  

Но эта инициатива имеет предел. Например, центральный банк фокусируется на ценных бумагах, состоящих из так называемых агентских жилищных кредитов и коммерческих ипотечных кредитов, которые были созданы с помощью федерального правительства.

По данным Ассоциации индустрии ценных бумаг и финансовых рынков, существует около $10 трлн ипотечных ценных бумаг, из которых около 14% не соответствуют этим критериям. И когда эти ценные бумаги сравниваются с общим объемом ипотеки в США размером около $16 трлн, объявление центрального банка предполагает, что примерно половина всех ипотечных кредитов будет иметь право на покупку.

В пятницу Flagstar Bancorp, один из крупнейших кредиторов ипотечных компаний в стране, заявил, что прекратил финансирование большинства новых ипотечных кредитов без поддержки правительства. Другие так называемые «складские» кредиторы (предоставляющие складскую кредитную линию) ужесточают условия финансирования для ипотечных провайдеров, либо увеличивая расходы, либо отказываясь поддерживать определенные виды ипотечных кредитов. В понедельник один из известных ипотечных кредиторов Angel Oak Mortgage Solutions заявил, что на две недели приостанавливает всю кредитную деятельность. Он обвиняется в «неспособности надлежащим образом оценить кредитный риск».

Новое поколение компаний, которые используют базы данных в сегменте недвижимости для того, чтобы покупать и продавать дома довольно быстро. В понедельник компания Zillow заявила, что прекратила покупку домов, вслед за конкурентами Opendoor и Redfin Corp, поддерживаемыми SoftBank.

«Никто не может сказать, какова справедливая цена в настоящий момент времени, поэтому мы не делаем мгновенных предложений», — отметил генеральный директор Redfin Гленн Кельман (Glenn Kelman) на прошлой неделе.

Процентные ставки растут

Банки сталкиваются с давлением, которое затрудняет их участие в создании или покупке ипотечных кредитов, по которым другие демпингуют. Корпоративные заемщики сокращают кредитные линии в банках, выкачивая наличные деньги и повышая вероятность того, что кредиторы в конечном итоге понесут убытки.

По словам Джереми Сопко (Jeremy Sopko), соучредителя и генерального директора Nations Lending Corp., все это означает, что с домохозяйств взимаются ставки по ипотечным кредитам намного выше, чем они должны быть. Даже брокеры-дилеры, чья работа заключается в том, чтобы сводить покупателей и продавцов, нерешительны, «хотя  обычно это те ребята, у которых карандаши заточены острее всего».

Процентные ставки по традиционным 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой обычно придерживаются доходности 10-летних казначейских облигаций, эталону, который помогает определить стоимость заимствований в экономике США. Но в этом месяце разрыв между этими двумя показателями будет рекордным и продемонстрирует, как беспорядки на рынках влияют на то, сколько средний американец должен платить по ипотеке.

Для Уолл-стрит момент, который кристаллизовал масштабы проблем на ипотечных рынках, наступил в воскресенье, когда некоторые фирмы бросились привлекать деньги, запрашивая предложения по своим облигациям, обеспеченным жилищными кредитами. Среди нетерпеливых продавцов были инвестор AlphaCentric Income Opportunities Fund и Annaly Capital Management Inc., инвестиционный траст ипотечной недвижимости.

Такие ходатайства известны как «конкурсные предложения» (официальный запрос предложений на пакет ценных бумаг, представленный институциональным инвестором ряду дилеров по ценным бумагам) или BWIC.

«Я управлял дилерскими советами директоров более 20 лет, и я не припомню, чтобы запросы BWIC поступали на выходных», — сказал Эрик Розен (Eric Rosen), который курировал кредитную торговлю в JPMorgan Chase & Co. и помнит крах компании Long-Term Capital Management, разорившейся во время пузыря доткомов около 20 лет назад, и мировой финансовый кризис 2008 года..

Затем в понедельник ипотечный фонд AG Mortgage Investment Trust Inc. заявил, что он не смог удовлетворить некоторые маржинальные требования в пятницу и не ожидает, что сможет удовлетворить их в будущем с учетом  текущего финансирования. А TPG RE Finance Trust Inc., которая специализируется на долговой коммерческой недвижимости, заявила, что начинает переговоры с кредиторами из-за неуверенности в удовлетворении будущих маржинальных требований.

«ФРС собирается сделать все возможное, чтобы восстановить нормальное функционирование на рынке, — сказала Карен Динан (Karen Dynan), профессор экономики Гарвардского университета, ранее работавший экономистом ФРС и старшим должностным лицом в министерстве финансов. — Но мы должны помнить, что корень проблемы заключается в том, что финансовые учреждения и инвесторы отчаянно ищут деньги, поэтому с этой точки зрения заявление ФРС — это не все, что нужно сделать для успокоения инвесторов и кредиторов».

Подписывайтесь на SharesPro в социальных сетях:
Telegram: https://t.me/sharespro
Instagram: https://www.instagram.com/sharespro/

Войдите, чтобы оставлять комментарии.

Mr.Anton
25.03.2020 23:41

Американский ипотечный рынок со своими небольшими ставками и не слишком хорошей проверкой клиентов всегда будет в зоне риска. Еще два-три кризиса пройдет, прежде чем осторожность победит жадность.

Получить консультацию