Ходячий замок: как ставка ЦБ меняла российский рынок недвижимости в XXI веке

Про фантастическую ипотеку, систему защиты и неожиданные меры

28 февраля ключевая ставка по кредиту выросла с 9,5 до 20% годовых, согласно решению совета директоров Банка России. Чтобы дать наиболее вероятные прогнозы того, как отреагирует на это обстоятельство рынок недвижимости, SharesPro предлагает небольшой экскурс в историю самых крупных изменений ипотечной ставки с последствиями и комментариями экспертов.

1998–2008

По материалам ТАСС, ипотека в России начала развиваться после принятия федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. За первый год действия программы было выдано 150 ипотечных сертификатов, первоначально жилищные ипотечные кредиты выдавались только в валюте по ставке в 10% годовых.

1 января 2005 г. был принят новый Жилищный кодекс, который стал импульсом к началу активного роста ипотечного кредитования в России. До этого ипотека в России предоставлялась преимущественно в долларах США по ставке от 10 до 14% годовых.

С 2006 г. кредитные организации начали отчитываться перед Банком России о предоставленных ипотечных жилищных кредитах, а на 1 января 2006 г. средневзвешенная ставка в валюте составляла 11,8%, а в рублях — 14,9%.

Объемы предоставленной ипотеки в валюте и рублях были сопоставимы: 25,4 млн рублей в валюте (45%) и 30,9 млн в рублях (55%), а ипотечные ставки на приобретение первичного жилья стабильно снижались вплоть до лета 2008 г. (10,8% годовых в валюте и 12,4% — в рублях).

По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

«В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся, и рынок достаточно быстро восстановился», ― вспоминает Александр Ручьев, президент ГК «Основа».

2009–2014

Мировой финансовый кризис вызвал рост ставок, и пик пришелся на май 2009 г.: 13,8% в валюте и 14,9% в рублях. Это привело к более чем двукратному сокращению рынка ипотечного кредитования: с 349 тыс. кредитов в 2008 г. до 130 тыс. в 2009-м.

С мая 2011 г., в период преодоления кризиса, ставка по ипотечным кредитам в валюте опустилась ниже уровня 10% годовых, однако число выданных кредитов такого рода продолжало снижаться. Так, в 2014 г. новую ипотеку в валюте получали 50–70 человек в месяц по всей России.

Перед тем как рост снова возобновился, в рублях минимальная средневзвешенная ставка по ипотеке была зафиксирована в декабре 2011 г.: 11,4% годовых. В ноябре 2014 г. рублевая ставка по ипотеке доросла до уровня в 12,85% годовых, в декабре 2014 г. средняя ставка составила 12,61%. За январь и февраль 2014 г. банками было выдано 877 883 рублевых ипотечных кредита.

«Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления», ― отмечал Александр Ручьев.

«Рынку вторичного жилья "повезло" меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. Если в начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавались с дисконтом, то осенью — 90%, а средний размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости», ― комментирует председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.

После решения ЦБ РФ 16 декабря 2014 г. об увеличении ключевой ставки до 17% банки повысили ставки по ипотеке до 17–20% годовых.

2015–2022

В 2015 году спад кредитования достиг своего рода исторического минимума.

«Исходя из данных Центробанка, даже в кризисном 2009 году общее сокращение новых кредитов не превышало 9%, тогда как в 2015-м заметно превысило это значение. Больший спад кредитования наблюдался лишь в дефолтном 1998 году. Показатели 2015 года обусловлены, главным образом, резким ухудшением условий кредитования — ставки по банковским кредитам в 2015 году превышали 25%. Ситуация несравнима с той, которая сложилась в 1998 году. Тогда вся финансовая система после дефолта просто не функционировала, внешний долг государства превышал 150% ВВП, а ключевая ставка ЦБ составляла 150%», ― отмечал эксперт-аналитик MFX Broker Александр Гриченков в 2015 году.

С начала мая 2015 года регулятор снижал ставку еще трижды: до 12,5%, а в середине июня — до 11,5%, в начале августа — до 11%. Затем ставка снова начала расти, и в августе 2016 года ЦБ сообщал, что средние ставки по кредитам в России во втором квартале снизились до 16,2–33 процентов с 17–34,6 процента в первом квартале.

2019 год ознаменовался для отечественного банковского рынка неуклонной тенденцией к снижению процентных ставок по банковским продуктам.

В кризисном 2020 году, в отсутствие возможностей осуществлять прямые выплаты населению и бизнесу в масштабных объемах, главным инструментом поддержки экономики стала рекордно низкая ключевая ставка Банка России. С начала 2020 года она была снижена с уровня в 6,25% до 4,25% годовых. Вместе с ключевой ставкой ЦБ снижалась стоимость пассивов банковского сектора и кредитных ресурсов для экономики.

Что касается 2021 года, то, согласно отчету «Банки.ру», наибольший рост за год продемонстрировала средняя ставка по ипотеке — на 1,2 процентного пункта, до 10,22% годовых. В том числе средняя ставка по кредитам на покупку новостроек увеличилась с 7,93% годовых по итогам I квартала до 9,27% годовых в IV квартале (+1,34 п.п.), а средняя ставка на приобретение квартир на вторичном рынке — с 8,69% до 10,1% годовых (+1,41 п.п.).

«С июля 2021 года закончилось действие первоначального формата программы льготной ипотеки под 6,5%, работавшей с мая 2020 года. Во многом ее последствием стало повышение цен на новостройки. За год они поднялись более чем на треть, например в Москве и Подмосковье. Такое подорожание к осени 2021 года совпало с увеличением кредитных ставок по льготной и рыночной ипотеке. Все это вместе привело к значимому снижению спроса на новостройки — примерно на 20–30%. Поэтому банки, которые могут себе позволить госресурсы в пассивах, чуть снизили ставки. Так они пытаются поддержать спрос на свои продукты», ― отметил главный аналитик Teletrade Марк Гойхман.

2022 год войдет в историю как год рекордного повышения ставки потребительского кредита.

Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку c 28 февраля 2022 года с 9,5 до 20% годовых. Необходимость такого повышения в ЦБ объяснили «кардинальным изменением» внешних условий для российской экономики, то есть последствиями обострения российско-украинского конфликта.

Резкое повышение ключевой ставки, пояснили в ЦБ, приведет к столь же серьезному увеличению процентных ставок по вкладам в российских банках, что должно компенсировать вкладчикам «возросшие девальвационные и инфляционные риски».

«Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», — прокомментировали ситуацию в ЦБ.

Согласно прогнозам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», после экстренного решения ЦБ ставки по ипотеке могут обновить новые максимумы в 22–25% годовых. Это фактически сделает ее недоступной для абсолютного большинства.

«С учетом операционных издержек очевидно, что 20% по ключевой ставке превращаются в 22–23%, а то и в 24% по ипотеке», — пояснил руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики», считает, что «сделки на вторичном рынке с большой долей вероятности приостановятся».

«Реанимация ипотечного рынка возможна при снижении ключевой ставки и при запуске программ субсидирования», — продолжил Алексей Попов. «Многое будет зависеть от политики поддержки государством ипотечных кредитов, расширение которой можно ожидать в текущих условиях», ― добавил эксперт.

Тем не менее, ввиду роста себестоимости строительства и падения рубля, снижение цен на недвижимость ждать не приходится.

По словам аналитика «Финама» Натальи Пырьевой, из-за падения рубля девелоперы уже стали массово получать отказы производителей некоторых стройматериалов на отгрузку товаров. Поставщики сообщают о повышении цен на продукцию на 30% уже с марта, что в первую очередь касается импортных материалов, которые составляют до 40% сырья в строительстве жилья. Но даже замена этих товаров российскими аналогами не спасет от существенного роста цен на жилые новостройки.

Пока, по оценкам ЦИАН, средние цены квадратного метра в лотах в предложении изменились за выходные незначительно (от -0,5 до +1,0%) по большинству крупных городов.

Комментарии
Читать также
Колесо фортуны: что будет с авторынком в России
Призрачный дом: как NFT-недвижимость становится нашим будущим
Шерики и культура управления: сооснователи SharesPro и Станислав Ришко о недвижимости и почве под ногами

Про рост авиатарифов, мошенников и потребительский терроризм